雅书

作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说 1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。 2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，只怕是一厢情愿！ 3.长期看人口，中国总和生育率只会小于等于1.5，人口拐点很快到来。这一点，作者有保留的一笔带过了。 4.中国之大世所罕见，分为十个不同的区域，分别研究地产形势都不为过。所以，请勿随意拿来即用，保持敬畏，不断学习当属上策。

初学者可挑自己不熟悉或想深入了解的部分详细阅读，整体逻辑比较清晰，介绍也很全面数据详实。从业者或相关行业人士只需看导论部分。

生存就像玩游戏，游戏规则搞的越透彻，就越能够在游戏里胜出，可奈何有的人是人民币玩家，还有的人既是玩家又是裁判，不开心的时候还能调整规则。但既然游戏都已经开始了，其他的都是瞎扯，不如就享受游戏，好好地干他一把！

跳跃阅读，择其精要；中国部分尤其发展趋势一块较有启发

【2020-24】学术报告体，大量数据论证，阅读体验不友好，重点看导读即可。几点感悟：1.将来10年内仍处在城镇化阶段，商品房仍可稳固保持10年以上，人口净流入城市尽早上车持有。2.房产税任重道远，及时出台也是以温水青蛙方式慢慢毕竟，短期内不用考虑此因素对房价影响。3.土地财政是政府重要收入组成部分，故政府卖地按节奏稳步推进，不会多也不会少，最终导致价格稳步上扬。4.成渝经济圈、关中经济圈长期看好。5.长期关注警惕过度金融化。

1，当前的城镇化率是60%，距离发达国家70%还有一定空间。行业总量稳定，市场空间仍有巨大潜力。 2，市场集中度提升，从群雄逐鹿到三足鼎立，前50强房企市场占有率达到55%，进一步提升。三条红线政策的发布，对中小房地产企业的资金限制增加，中小房企生存获利难度加大。 3，成熟资本市场，房地产公司的PE在15左右。优质港股内房凸现投资价值。

目前作为工具书在用

1.只要财政还大幅依靠房地产，且没有可替代物，那么看的见的手就不会让房价大幅下跌，尤其是短期突然地大幅下跌；2.只要房产、户籍以及教育等相关资源的绑定情况不改变，现在的租赁打消不了人们城市购房之心；3.2030年前的房市特点：一线改善，二线刚需。p534-536

读完，导论部分基本就概括了，不失为一本值得看看的书，主要是开拓眼界。数据全面，读完能全面改变对房地产的看法

导论部分很明显是任首席手笔，我也只看了这部分，除非是从业者和政策制定者，大部分读者只看导论（也是结论）性价比最高。分析和结论很中肯，没太看出来作为恒大员工屁股歪掉的地方，整篇导论也有放到国务院分管领导办公桌上的底气。体制内出来的人，写出来的东西条条框框拉得很清楚，调研性质的题目，就得用公文体例写才最舒服。 好羡慕德国人，有那么健康的房市。第三帝国时期能有全民牢固树立four confidence的良好局面，可能这个民族是真有点货的。

2020-19，有信息刷新就是有用

房地产毕竟还是个社会问题，金融问题，通过学术的问题毕竟没发解决，像是指导价，限价的问题都不是这本书所推崇的，毕竟这个泡沫吹了二十多年了，只能挤出来，不能刺破。

第九章第四节；增量存量；货币金融政策；土地供给侧；人口增长和流入

很实在。

屁股决定脑袋。好在中国国土广阔，人口众多，政策不可能太过激进。还有回旋地余地。

房地产泡沫与金融发达程度成正比，最容易出现泡沫的地方，比如美国英国和香港，都是市场经济和金融最发达的地方

长期看人口，中期看土地，短期看金融。一二线、三四线人口净流入的城市不会跌，核心地段不会跌。房产投资和公司股权仍然是资产保值的重要手段。土地供给是直接决定因素，税收是短期调节因素不会影响发展趋势。在看完本书的基础上，更想看一本中国各区域人口与房地产变化趋势的研报。

这导论有点详细…

棚改收官，旧改接棒。2020年已正式进入改善住房时代。住房增量时代搞建设，拉动经济高速增长。住房存量时代注重居住品质提升，防范住房市场风险。 市场空间需依据城镇化率、人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、经济增长、家庭结构小型化进而推导出城镇人口增加、城市更新改造、居住条件改善这三类需求。2018年已是地产峰值，未来到2030年的十年仍然是稳固的状态。房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。