雅书

内容简介：

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握房产这项关键财富。

对我们普通人而言，房子是我们当前重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值;买错了，就会掉到坑里。

那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢?万一买不起，又该怎么办?

本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗?房价变化趋势背后的逻辑是什么?租房和买房哪个更合适?能用简单公式推算未来房价涨跌吗?买房要躲避哪些坑?国外的房产是否值得投资?……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。

同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。

正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

作者简介：

北京大学国家发展研究院金融学副教授，2005年获得杜克大学经济学博士。先后任职于加拿大麦吉尔(McGill)大学和香港大学，2009年至今任职于北京大学国家发展研究院。曾获首届曹凤岐金融发展基金“金融青年科技进步奖”(2012)、北京大学优秀青年人才基金奖(2010-2012)，徐建国老师的研究兴趣为金融经济学、宏观经济学、中国金融市场。

目  录：

自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础

第一部分 中国高房价迷局：流行的谬误

第1讲　中国房价有泡沫吗? _ 003

第2讲　我国的房价收入比为什么那么高? _ 008

第3讲　土地财政：四方共赢的合谋 _ 013

第4讲　货币超发推高了房价?你学了假的宏观经济学(一) _ 020

第5讲　货币超发推高了房价?你学了假的宏观经济学(二) _ 028

第二部分 房价基本面分析：房价增速的计算公式

第6讲　房价上涨是全球普遍现象 _ 035

第7讲　房价增速的一个计算公式 _ 040

第8讲　城市化：发展中国家房价上涨的催化剂 _ 045

第9讲　技术进步会逆转城市聚集吗? _ 050

第10讲　生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗? _ 055

第三部分 房价的政策面分析：未来房屋市场的格局

第11讲　房产税：何时出台?税率多高?效果多大? _ 063

第12讲　共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式 _ 069

第13讲　租售同权与农地入市 _ 074

第14讲　“限购、限贷”会长期存在吗? _ 080

第15讲　真实利率：房价波动的真正秘密 _ 085

第四部分 房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项

第16讲　首次置业：稀缺原则和先上车原则 _ 095

第17讲　改善买房：哪种投资更能改善你的财富? _ 100

第18讲　百岁人生：选择养老房的“八大要素” _ 105

第19讲　哪里的房价潜力大?一份你没见过的城市清单 _ 112

第20讲　租房比买房便宜吗? _ 118

第五部分 国际大都市的启示：未来房价的趋势

第21讲　东京地产(一)：泡沫没有告诉你的故事 _ 127

第22讲　东京地产(二)：一场史诗级的金融战败 _ 133

第23讲　纽约：世界之都的房价有多高 _ 141

第24讲　芝加哥：没落的贵族 _ 146

第25讲　历史云烟：德国低房价的真相 _ 154

第26讲　打破幻想：德国的历史经验不可复制 _ 161

第27讲　首尔：历史的一面镜子 _ 170

第28讲　香港：中国房价的标尺 _ 176

第六部分 房产投资中的坑

第29讲　商住公寓能不能买?住宅像股票，公寓像债券 _ 185

第30讲　免费的午餐?东南亚国家的房产投资 _ 192

第31讲　共有产权投资中的三个坑 _ 199

第32讲　管理成本：旅游地产中的坑 _ 204

第33讲　国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起 _ 209

第七部分 房产交易的几个问题

第34讲　房子适合投机吗?寻找神秘的炒房团 _ 217

第35讲　“房价跌了吗”背后的三个潜意识 _ 222

第36讲　没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本 _ 226

第37讲　房产和地产股等价吗? _ 231

第八部分 资产配置与高房价

第38讲　印度经济与房价：孟买高房价的启示 _ 239

第39讲　盘点世界上的高房价 _ 246

第40讲　豪宅为什么这么贵?从富豪的资产配置说起 _ 252

第九部分 高房价的危害

第41讲　鸡生蛋还是蛋生鸡?辨析高房价推高企业成本 _ 261

第42讲　高房价的真正危害：东亚低生育率之谜 _ 266

第十部分 分化变局与房产财富

第43讲　房地产调控，对房价的影响是什么? _ 278

第44讲　新冠疫情暴发，全球房价趋势如何? _ 286

第45讲　经济增速下行，房子还能不能买? _ 298

第46讲　人口增速下降，以后房子会砸在手中吗? _ 310

第47讲　中美竞争摩擦：房子还能买吗? _ 320

第48讲　从金融结构看房价“泡沫” _ 329

结语　做时间的朋友 _ 339

致谢 _ 351